Tekst ažuriran 24. jula 2026.

Dogovorili ste cenu, dali kaparu i zakazali overu kod beležnika. Deluje kao da je najteži deo iza vas. A onda se ispostavi da na stanu postoji upisan teret za koji niste znali, ili da prodavac nije jedini vlasnik, ili da porez padne na vas iako ste mislili da ga plaća druga strana. Kupoprodaja nepokretnosti je posao u kome se najveći problemi kriju iza koraka koji izgledaju rutinski.

Šta obuhvata kupoprodaja nekretnine

Kupoprodaja nekretnine je pravni posao kojim prodavac prenosi pravo svojine na nepokretnosti kupcu, uz isplatu ugovorene cene. Osnov posla je ugovor o kupoprodaji, koji kod nepokretnosti mora biti zaključen u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika da bi proizvodio pravno dejstvo.

Ali ugovor je samo jedan deo. Ceo posao ima tri faze koje se lako previde: proveru pre potpisivanja, sam ugovor sa overom, i prenos vlasništva sa poreskim obavezama posle njega. Greška u bilo kojoj od te tri faze može ugroziti ceo posao, a najskuplje su one iz prve faze, jer se posle overe teško ispravljaju.

Provera nepokretnosti pre potpisivanja

Ovo je faza koju kupci najčešće preskaču, a koja najviše štiti.

Pre nego što se bilo šta potpiše, treba utvrditi da li prodavac zaista ima pravo da raspolaže nepokretnošću i da li na njoj postoje tereti. Nepokretnost može biti opterećena hipotekom, mogu postojati zabeležbe spora, može biti više suvlasnika od kojih samo jedan pregovara, ili stanje u katastru ne mora odgovarati stvarnom stanju.

Ništa od toga se ne vidi iz oglasa ni iz razgovora sa prodavcem. Vidi se poređenjem lista nepokretnosti sa dokumentacijom i istorijom vlasništva. Šta tačno treba proveriti i kako protumačiti ono što se u katastru nađe zavisi od konkretne nepokretnosti, pa se provera ne svodi na jedan spisak nego na procenu. Kupac koji preskoči ovu fazu saznaje za problem tek kada je novac već isplaćen.

Kod nepokretnosti sa više vlasnika u igri može biti i pravo preče kupovine, koje, ako se prekrši, ugrožava ceo posao. To je dodatni razlog da se vlasnička struktura raščisti pre, a ne posle potpisivanja.

Ugovor i uloga javnog beležnika

Kod prometa nepokretnosti ugovor o kupoprodaji overava javni beležnik. Tu nastaje najčešća zabluda o tome šta overa zapravo znači.

Beležnik proverava identitet strana, njihovu sposobnost da zaključe posao i da ugovor po formi ispunjava zakonske uslove. Ono što beležnik po pravilu ne radi jeste zaštita interesa nijedne od strana. On ne pregovara u vaše ime, ne procenjuje da li je posao za vas povoljan i ne upozorava vas na rizike koje ugovor nosi baš za vašu stranu. Overa potvrđuje da je ugovor formalno valjan, ne da je za vas siguran.

Zato se dešava da ugovor bude uredno overen, a da jedna strana kasnije shvati da su joj obaveze teže, rokovi nepovoljniji ili zaštita slabija nego što je mislila. Kako će ugovor biti sastavljen, koje odredbe o kapari, rokovima i predaji ući, procenjuje se prema tome na kojoj ste strani posla i šta štitite, a ta procena se donosi pre overe.

Prenos vlasništva i upis

Potpisan i overen ugovor još ne čini kupca vlasnikom u odnosu na treća lica. Pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u katastar.

Kod svežeg prometa javni beležnik po pravilu prosleđuje dokumentaciju katastru, pa se upis odvija bez odlaska kupca na šalter. Ako je, međutim, reč o starijoj, nesprovedenoj ispravi, primenjuje se poseban režim upisa u katastar po starim ispravama, koji ima svoja pravila. Dok upis nije sproveden, kupac je platio cenu, ali u javnim knjigama još nije upisan kao vlasnik, što nosi rizik sve dok se stanje ne uskladi.

Porez kod kupoprodaje nekretnine

Prenos nepokretnosti povlači poreske obaveze, i tu se prave dve česte greške.

Prva je nerazumevanje koji se porez plaća. Na promet polovne, već uknjižene nepokretnosti plaća se porez na prenos apsolutnih prava, uređen Zakonom o porezima na imovinu. Na prvi prenos novogradnje od investitora u sistemu PDV plaća se, umesto toga, porez na dodatu vrednost, koji je po pravilu već uračunat u cenu. Za isti prenos se plaća jedan ili drugi, nikada oba.

Druga greška je oko toga ko porez plaća. Zakon određuje obveznika, ali se ugovorom obaveza često drugačije raspoređuje između kupca i prodavca. Ako u ugovoru ne piše jasno ko snosi porez, otvara se prostor za spor. Postoji i zakonsko oslobođenje za kupca prvog stana, koje ima uslove i granice i ne primenjuje se automatski, nego po zahtevu. Da li u vašem slučaju oslobođenje postoji i u kom obimu, procenjuje se prema konkretnim okolnostima, a ne po opštem pravilu.

Kupoprodaja pokretnih stvari

Kod pokretnih stvari pravila su drugačija. Vlasništvo se po pravilu prenosi samom predajom stvari, bez overe kod beležnika, pa je i posao jednostavniji.

Izuzetak su stvari koje se registruju, pre svega vozila, gde promena vlasnika mora biti sprovedena kroz odgovarajuću evidenciju, uz prateće obaveze. Kod vrednijih pokretnih stvari, poput vozila ili opreme, ugovor i dalje ima smisla jer definiše stanje stvari, odgovornost za skrivene nedostatke i uslove predaje. Upravo se oko skrivenih nedostataka kod polovnih vozila najčešće vode sporovi.

Kada je vreme za stručnu procenu

Provera se isplati pre potpisivanja, a naročito ako nepokretnost ima više vlasnika, ako postoji upisan teret, ako je reč o nasleđenoj nepokretnosti sa nesređenim papirima, ili ako kupujete od investitora pa vas zanima šta tačno ulazi u cenu. Kod pokretnih stvari procena je korisna kod vrednijih poslova i uvek kad postoji sumnja u poreklo ili stanje stvari.

Greške napravljene u prvom koraku kasnije se teško ispravljaju. Kod kupoprodaje to znači isplaćenu cenu za nepokretnost sa teretom, porez koji je pao na pogrešnu stranu, ili ugovor koji vas ne štiti onako kako ste mislili. Jedan detalj u ugovoru ili u listu nepokretnosti zna da promeni ceo ishod.

Zaključak

Kupoprodaja nekretnine izgleda kao niz administrativnih koraka, a zapravo je posao u kome se pravna sigurnost gradi pre potpisa, ne posle. Overa kod beležnika potvrđuje formu, ali ne štiti vaš interes, a upis u katastar dolazi tek na kraju, kada je novac već prešao iz ruke u ruku.

Da li je posao za vas siguran zavisi od stanja konkretne nepokretnosti, od sadržine ugovora i od toga na kojoj ste strani. Ti podaci ne stoje u opštem vodiču nego u dokumentaciji, pa se procena i može dati tek uvidom u nju.

Često postavljana pitanja

Treba li mi advokat ako kupoprodaju ionako overava javni beležnik?

Beležnik overava formu ugovora i proverava identitet strana, ali ne štiti interes nijedne strane niti procenjuje da li je posao za vas povoljan i siguran. Provera nepokretnosti, sadržina ugovora i raspored obaveza su odvojen posao od overe. Zbog toga overa i pravna zaštita vašeg interesa nisu ista stvar.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac?

Zakon o porezima na imovinu određuje obveznika, ali se ugovorom obaveza često drugačije raspoređuje između strana. Zbog toga je bitno da u kupoprodajnom ugovoru jasno stoji ko snosi porez. Ako to nije precizirano, otvara se prostor za nesporazum i spor nakon zaključenja posla.

Kada se plaća PDV, a kada porez na prenos?

Na promet polovne, već uknjižene nepokretnosti plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Na prvi prenos novogradnje od investitora u sistemu PDV plaća se porez na dodatu vrednost, koji je najčešće već uračunat u cenu. Za isti prenos svojine plaća se samo jedan od ta dva poreza.

Kada postajem vlasnik, potpisom ugovora ili upisom u katastar?

Pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u katastar, ne samim potpisivanjem i overom ugovora. Dok upis nije sproveden, kupac je platio cenu, ali u javnim knjigama još nije upisan kao vlasnik. Taj period nosi rizik, pa je uredan i blagovremen upis deo sigurnosti posla.

Šta ako se posle kupovine pojavi teret na nepokretnosti?

Tereti poput hipoteke ili zabeležbe spora po pravilu su vidljivi u listu nepokretnosti pre kupovine, ako se proveri. Problem nastaje kada se provera preskoči. Ako se teret pojavi nakon isplate cene, ispravljanje je složeno i neizvesno, što je razlog zbog kojeg se provera obavlja pre potpisivanja, a ne posle.

---

Autor: Slađana Miladinović, advokat, Varvarin. Član Advokatske komore Čačak od 2010. godine. Bavi se pretežno ugovornim, porodičnim i krivičnim pravom.

Tekst ima informativni karakter, ne predstavlja pravni savet u konkretnoj stvari i ne zasniva odnos punomoćja.