Tekst ažuriran 24. jula 2026.
Imate kupoprodajni ugovor iz devedesetih, rešenje o nasleđivanju staro dvadeset godina ili ugovor o otkupu stana koji nikada nije proveden kroz katastar. Papir postoji, ali vi u listu nepokretnosti niste upisani kao vlasnik. Godinama to nije bilo moguće rešiti jednostavno. Od 2026. postoji novi put, ali odluka kojim putem krenuti nije tako očigledna kao što deluje.
Šta je ciljana konvalidacija?
Ciljana konvalidacija je postupak koji omogućava proveru i upis prava u katastar nepokretnosti na osnovu starih isprava koje ranije nisu mogle biti sprovedene zbog formalnih nedostataka. Uveden je izmenama i dopunama Zakona o državnom premeru i katastru i primenjuje se od početka 2026. godine. Namenjen je vlasnicima koji poseduju ispravu, ali upis nikada nije izvršen.
Praktično se odnosi na širok krug ljudi: one koji imaju ugovore zaključene pre 1. septembra 2014. godine ili druge isprave nastale pre 8. juna 2018. godine. Reč je o ispravama starim deset, dvadeset i više godina, za koje su davno istekli redovni rokovi za podnošenje katastru.
Ko može da podnese zahtev
Ovde počinje deo koji se najčešće pogrešno razume, i gde se prave prvi skupi propusti.
Za stare isprave zahtev se katastru podnosi isključivo elektronskim putem, jer se papirni šalteri za ovu vrstu predmeta više ne koriste. Zakon poznaje dva puta. Građanin formalno može sam da preda zahtev preko aplikacije Republičkog geodetskog zavoda. Drugi put, koji koristi većina onih koji žele da stvar završe iz prvog puta, vodi preko profesionalnog korisnika, advokata ili geodetske organizacije sa ugovorom sa Zavodom.
Tačno je, dakle, da angažovanje advokata za sam čin podnošenja nije zakonska obaveza. Ali iz te tačne informacije lako se izvuče pogrešan zaključak. Činjenica da nešto smete sami ne znači da je to u vašem slučaju i uputno, a razliku plaća onaj ko pogreši.
Jer podnošenje zahteva nije popunjavanje formulara. To je pravni čin čija sudbina zavisi od toga da li je vaša isprava, po formi i sadržini, uopšte podobna za upis. Tu ocenu aplikacija ne radi umesto vas. Ona samo prosleđuje ono što ste uneli, a da li će zahtev proći ili se vratiti, odlučuje se na osnovu nečega što laik po pravilu ne vidi unapred. Zato pitanje nije da li smete sami, nego koliko vas može koštati ako procenite pogrešno.
Zašto je „podobnost isprave“ ključna reč
Cela procedura se vrti oko toga da li je isprava podobna za upis. To je pravna ocena da li dokument, po formi i sadržini, uopšte može da proizvede upis u katastar. I tu je čvor.
Laik po pravilu ne može unapred da proceni podobnost. Ugovor koji na prvi pogled izgleda uredno može imati nedostatak koji ga čini nepodobnim: nepotpunu identifikaciju nepokretnosti, prekinut niz prenosa vlasništva, neusklađenost sa stanjem u katastru, nedostatak overe koja je u vreme nastanka bila obavezna. Ništa od toga se ne vidi bez poređenja isprave sa aktuelnim listom nepokretnosti i sa istorijom upisa.
Ako podnesete zahtev sami i isprava se pokaže nepodobnom, dobijate negativno obaveštenje. Tada se ionako vraćate na početak, sada preko advokata ili geodetske organizacije, jer je dalji put, kroz rešenje i eventualnu žalbu, procesno složeniji. Izgubljeno je vreme, a ponekad i više od toga.
Zbog toga se izbor između samostalne predaje i angažovanja stručnjaka ne donosi po pravilu, nego po ispravi. Da li je vaša podobna, procenjuje se uvidom u dokument i uporedo sa stanjem u katastru.
Kada samostalna predaja ima smisla, a kada ne
Postoje situacije u kojima je samostalno podnošenje razumno. Ako ste potpuno sigurni da je isprava uredna, ako se ne žurite i ako ste spremni da, u slučaju odbijanja, krenete iznova, ušteda na nagradi je stvarna.
Postoje i situacije u kojima je samostalna predaja rizik koji se ne isplati. To su, tipično, granični slučajevi u kojima ni sami niste sigurni u urednost dokumenta; slučajevi u kojima vam se žuri, jer ponovni krug oduzima mesece; i slučajevi u kojima ne želite da se na nepokretnosti u međuvremenu pojave zabeležbe koje mogu zakomplikovati raspolaganje.
Granica između ove dve grupe leži upravo u podobnosti isprave, a to je ono što laik teško ceni sam. Provera dokumenta pre podnošenja obično košta manje, u novcu i vremenu, od ispravljanja odbijenog zahteva.
Kako izgleda podnošenje preko profesionalnog korisnika
Kada zahtev podnosi advokat kao profesionalni korisnik, on pristupa sistemu eŠalter na osnovu ugovora sa Zavodom. Pre podnošenja pregleda ispravu, upoređuje je sa listom nepokretnosti, pribavlja dodatnu dokumentaciju ako nedostaje i tek onda stavlja elektronski potpis i podnosi zahtev. Kroz sistem se prati status predmeta i preuzima doneta odluka.
Suština nije u tehnici podnošenja, jer nju obavlja i geodetska organizacija. Suština je u pravnoj proceni pre podnošenja, u oceni da li isprava uopšte može da proizvede upis i šta uraditi ako ne može. To je deo koji tehnički unos zahteva ne pokriva.
Redovan upis i konvalidacija nisu isto
Vredi razdvojiti dve stvari koje se u praksi mešaju.
Kod redovnog prometa nepokretnosti, kada se danas kupuje, poklanja ili nasleđuje, javni beležnik po pravilu sam prosleđuje dokumentaciju katastru, pa vlasnik ne odlazi nikuda. Konvalidacija je nešto drugo: ona rešava stare, nesprovedene isprave iz prošlosti. Ako imate svež ugovor kod beležnika, niste u režimu konvalidacije. Ako u ruci držite požuteli papir od pre dvadeset godina, jeste.
Mešanje ova dva režima dovodi do pogrešnih koraka, pa je prvo pitanje uvek koje isprave zapravo imate i iz kog su vremena.
Kada je vreme za stručnu procenu
Provera se isplati pre nego što bilo šta podnesete, a naročito ako je isprava starija, ako je bilo više prenosa vlasništva u nizu, ako se podaci u ispravi ne poklapaju sa onim u katastru, ili ako ste već dobili negativno obaveštenje na samostalno podneti zahtev.
Greške napravljene u prvom koraku kasnije se teže ispravljaju, a kod upisa se to meri mesecima čekanja. Jedan detalj u ispravi zna da odluči hoće li zahtev proći iz prvog puta ili se vratiti.
Zaključak
Ciljana konvalidacija je otvorila put za upis nepokretnosti po starim ispravama i, prvi put, dala građanima mogućnost da zahtev podnesu i sami. To je dobra vest, ali sa ogradom: samostalna predaja se isplati samo ako je isprava zaista podobna za upis, a upravo to laik teško ocenjuje unapred.
Odluka kojim putem krenuti počiva na jednom podatku, a to je stanje vaše konkretne isprave u odnosu na katastar. Taj podatak se ne nalazi u zakonu nego u dokumentu, pa se i procena može dati tek uvidom u njega.
Često postavljana pitanja
Moram li da angažujem advokata za upis po starim ispravama?
Ne morate. Za postupak konvalidacije zahtev možete podneti sami, preko aplikacije Republičkog geodetskog zavoda, ili preko profesionalnog korisnika, advokata ili geodetske organizacije. Samostalna predaja izbegava advokatsku nagradu, ali nosi rizik ako isprava nije podobna za upis, jer se tada postupak komplikuje.
Šta znači da isprava nije „podobna za upis“?
To znači da dokument, po formi ili sadržini, ne može da proizvede upis u katastar. Uzrok može biti nepotpuna identifikacija nepokretnosti, prekinut niz prenosa vlasništva ili neusklađenost sa stanjem u katastru. Podobnost se ceni poređenjem isprave sa listom nepokretnosti, što je pravna procena.
Šta ako sam sam podneo zahtev i dobio negativno obaveštenje?
Tada se dalji upis po pravilu vodi preko advokata ili geodetske organizacije, jer put kroz rešenje i žalbu postaje procesno složeniji. Zbog toga je dokumentaciju korisno proveriti pre prvog podnošenja, a ako je obaveštenje već stiglo, proveru je najbolje obaviti bez odlaganja.
Na koje isprave se konvalidacija odnosi?
Na ugovore zaključene pre 1. septembra 2014. godine i druge isprave nastale pre 8. juna 2018. godine, koje do sada nisu sprovedene u katastru. Reč je o starim dokumentima kojima su istekli redovni rokovi za podnošenje. Za svež promet kod javnog beležnika konvalidacija se ne primenjuje.
Da li se stari papirni šalteri katastra i dalje koriste?
Za ovu vrstu predmeta ne. Zahtevi po starim ispravama podnose se elektronskim putem, bilo preko aplikacije za građane, bilo preko profesionalnog korisnika koji koristi sistem eŠalter. Cilj je brža obrada i uvid u status predmeta u svakom trenutku.
Koliko košta angažovanje advokata za upis u katastar?
Nagrada se obračunava prema Advokatskoj tarifi i zavisi od složenosti predmeta i toga koliko provere i dodatne dokumentacije zahtev traži. Kod jednostavne, uredne isprave posao je manji nego kod dokumenta sa nedostacima. Tačan obračun moguć je tek nakon uvida u konkretnu ispravu.
Autor: Slađana Miladinović, advokat, Varvarin. Član Advokatske komore Čačak od 2010. godine. Bavi se pretežno ugovornim, porodičnim i krivičnim pravom.
Tekst ima informativni karakter, ne predstavlja pravni savet u konkretnoj stvari i ne zasniva odnos punomoćja.