Tekst ažuriran 24. jula 2026.
Rešili ste da prodate svoj deo kuće koju ste nasledili sa bratom i sestrom. Našli ste kupca, dogovorili cenu, i tek kod beležnika saznajete da tako ne može, jer svoj deo prvo morate da ponudite njima. Ili obrnuto: saznali ste da je suvlasnik prodao svoj deo strancu a da vama nije rekao ni reč. U oba slučaja u igri je pravo preče kupovine, institut koji izgleda jednostavno sve dok se ne prekrši.
Šta je pravo preče kupovine?
Pravo preče kupovine je zakonom ili ugovorom ustanovljeno pravo određenih lica da, kada vlasnik odluči da proda nepokretnost, tu nepokretnost kupe pre svih drugih, pod istim uslovima koji bi važili za bilo kog kupca. Kod suvlasništva ga uređuje Zakon o prometu nepokretnosti, a kod poljoprivrednog zemljišta Zakon o poljoprivrednom zemljištu.
Svrha je praktična. Kod suvlasništva se sprečava da u zajedničku imovinu, kuću ili stan, uđe nepoznato treće lice mimo volje ostalih suvlasnika. Kod poljoprivrednog zemljišta se sprečava nepotrebno usitnjavanje parcela i štiti onaj ko obrađuje susednu zemlju.
Zakonsko i ugovorno pravo preče kupovine
Razlika između ova dva je važnija nego što se čini.
Zakonsko pravo preče kupovine nastaje samo po sebi, čim se steknu okolnosti koje zakon predviđa, na primer čim postoji suvlasništvo na nepokretnosti. Ne mora se nigde upisati ni ugovoriti, postoji po sili zakona i prodavac ga mora poštovati.
Ugovorno pravo preče kupovine nastaje voljom strana, kada se ugovorom nekome da pravo prvenstva pri budućoj prodaji. Ono deluje samo između strana koje su ga ugovorile i traje ograničeno vreme.
Razlika je bitna jer ljudi često misle da pravo preče kupovine postoji samo ako je negde zapisano. Kod suvlasništva nije tako. Ono postoji i kad niko ništa nije potpisao, i upravo se tu prave najskuplji propusti.
Ko ima pravo preče kupovine i kojim redom
Kod suvlasništva, suvlasnik koji prodaje svoj idealni deo dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima. Kada ih ima više, zakon uspostavlja redosled prvenstva, pri čemu prednost po pravilu ima suvlasnik sa većim delom, a u slučaju jednakih delova prodavac bira kome će prodati.
Kod poljoprivrednog zemljišta krug je drugačiji. Pravo pripada, po zakonom određenom redosledu, suvlasniku, a potom vlasniku susedne parcele. I tu postoji dalje rangiranje, prema tome čije se zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem koje se prodaje.
Ovo nabrajanje deluje jasno na papiru. U stvarnosti se komplikuje čim ima više naslednika, neupisanih suvlasnika, više susednih parcela ili nejasne granice. Ko tačno ulazi u krug nosilaca prava u konkretnom slučaju, utvrđuje se uvidom u vlasničku strukturu, ne po opštem pravilu.
Kako se pravo ostvaruje
Postupak počinje ponudom. Prodavac je dužan da nosiocima prava preče kupovine uputi ponudu, u pisanoj formi, sa uslovima pod kojima namerava da proda. Nosilac prava ima rok da se izjasni, takođe pisano. Ako prihvati, prodaja se obavlja sa njim. Ako se ne izjasni ili odbije, prodavac sme da proda trećem licu, ali ne pod povoljnijim uslovima od onih koje je ponudio.
Rokovi u ovoj materiji su kratki i pisana forma je bitna. Kako tačno ponuda mora da izgleda, kome se sve i na koju adresu dostavlja i šta se računa kao uredna dostava, jesu pitanja od kojih zavisi valjanost celog postupka, a odgovor se ne daje po pravilu nego prema konkretnoj vlasničkoj situaciji. Upravo se na ovom koraku, naizgled formalnom, ruši najviše poslova.
Šta se dešava ako se pravo prekrši
Posledica nepoštovanja prava preče kupovine je ozbiljna. Nosilac prava koji je zaobiđen može tužbom tražiti poništaj ugovora zaključenog sa trećim licem i, pod zakonskim uslovima, da sam bude kupac pod istim uslovima.
Ovde je vreme presudno. Rokovi za podnošenje takve tužbe su kratki i počinju da teku od saznanja da je pravo povređeno, uz krajnji rok koji teče od same prodaje. Propuštanje roka po pravilu znači gubitak prava, bez obzira na to što je povreda stvarno postojala. Zbog toga onaj ko posumnja da je zaobiđen ne bi trebalo da čeka, jer se izgubljeni rok ne vraća.
Najčešća zabluda na strani prodavca je da se obaveza može zaobići prividnim poklonom umesto prodaje. Praksa takve konstrukcije prepoznaje, a posledice po prodavca mogu biti teže od uredno sprovedene prodaje. Da li u konkretnom slučaju uopšte postoji pravo preče kupovine i kako ga ispuniti bez rizika, procenjuje se pre zaključenja ugovora, ne posle.
Kada je vreme za stručnu procenu
Provera se isplati pre prodaje ako postoji suvlasništvo ili susedne poljoprivredne parcele, a naročito ako ima više naslednika ili neupisanih suvlasnika. Sa druge strane, ako sumnjate da je vaše pravo preče kupovine povređeno, procena je hitna, jer teku rokovi za tužbu.
Greške napravljene u prvom koraku kasnije se teško ispravljaju. Kod ovog instituta to znači ili poništen ugovor za prodavca, ili propušten rok i izgubljeno pravo za nosioca. Jedan detalj u dostavi ponude zna da odluči ceo ishod.
Zaključak
Pravo preče kupovine je jedan od onih instituta koji izgledaju jednostavno dok se ne pojavi konkretan slučaj sa više suvlasnika, nejasnom vlasničkom strukturom ili spornom dostavom ponude. Za prodavca je rizik poništaj već zaključenog posla. Za zaobiđenog nosioca prava rizik je da propusti kratke rokove i ostane bez zaštite.
U oba slučaja ishod počiva na dva pitanja: ko tačno ima pravo prvenstva i da li je procedura ispoštovana do kraja. Odgovori ne stoje u opštem pravilu nego u konkretnoj vlasničkoj situaciji i dokumentaciji, pa se procena i može dati tek uvidom u njih.
Često postavljana pitanja
Moram li da ponudim svoj deo suvlasnicima pre nego što prodam strancu?
Kod suvlasništva na nepokretnosti, da. Suvlasnik koji prodaje svoj idealni deo dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima, u pisanoj formi. Tek ako oni ne prihvate ili se ne izjasne u roku, deo se sme prodati trećem licu, i to ne pod povoljnijim uslovima od ponuđenih.
Šta ako je suvlasnik prodao svoj deo a da meni nije ponudio?
Tada može postojati povreda prava preče kupovine. Zaobiđeni suvlasnik može tužbom tražiti poništaj ugovora sa trećim licem i da sam kupi pod istim uslovima. Rokovi za takvu tužbu su kratki i teku od saznanja o povredi, pa je situaciju korisno proveriti bez odlaganja.
Postoji li pravo preče kupovine kod poljoprivrednog zemljišta?
Da, uređeno je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu. Vlasnik koji prodaje dužan je da zemljište prethodno ponudi nosiocima prava po zakonskom redosledu, među kojima je i vlasnik susedne parcele. Redosled prvenstva zavisi od toga čije se zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem koje se prodaje.
Može li se pravo preče kupovine zaobići poklonom umesto prodaje?
Prividni ugovor o poklonu iza kojeg stoji prodaja praksa prepoznaje kao pokušaj izigravanja zakonske obaveze. Posledice po prodavca mogu biti teže nego kod uredno sprovedene prodaje. Zakon ne predviđa dozvoljen način da se postojeće pravo preče kupovine jednostavno zaobiđe.
Da li pravo preče kupovine mora da bude upisano da bi važilo?
Zakonsko pravo preče kupovine, na primer kod suvlasništva, postoji po sili zakona i ne mora nigde da bude upisano ni ugovoreno. Ugovorno pravo, koje strane same dogovore, deluje između njih i vremenski je ograničeno. Zbog toga se obaveza lako previdi kod suvlasništva koje niko nije posebno „zapisao“.
Autor: Slađana Miladinović, advokat, Varvarin. Član Advokatske komore Čačak od 2010. godine. Bavi se pretežno ugovornim, porodičnim i krivičnim pravom.
Tekst ima informativni karakter, ne predstavlja pravni savet u konkretnoj stvari i ne zasniva odnos punomoćja.